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《机关办公区物业管理服务规范》解读
发布时间:
2021-05-21 05:16
来源：市机关事务管理局 浏览量统计：
一、《规范》出台背景
长期以来，我省许多地方实行一家一户办后勤的自我保障供给模式，服务资源占有不均衡，服务技术手段单一，导致服务质量提升主要依靠劳动量的增加和经费的高投入来支撑。特别是服务的有限性和管理的封闭性，导致一些机关内部资源统筹利用率低下甚至闲置浪费，且有效利用公共资源提升服务机关质量的水平不高，机关后勤服务质效在低水平循环。同时，部门间的服务标准不统一，相互攀比，甚至追逐超标准服务，难以有效控制和降低服务成本。
随着社会服务业的加快发展，服务供给得到极大丰富，服务市场得到极大完善，质优价廉的现代服务产品为机关后勤保障提供了更多选择。党和国家推行政府购买服务，引入社会服务资源向机关提供服务保障，促进了机关后勤服务市场的开放。但在实践中，一方面，不同的服务企业自成一体，服务水平良莠不齐，服务供给质量差异较大。另一方面，由于缺乏统一规划，服务供给的基础标准不统一，政府购买服务和服务质量监管不够规范，随着作风建设持续推进，迫切需要一把统一的质量标尺来统一衡量和保障。
《规范》从建设节约型机关的角度出发，立足保障机关正常运转的基本需求，对机关办公区房屋维护、公用设施设备运行维护、公共秩序、环境维护、会务服务等后勤服务提出明确的具体指标要求，既遵循简约适度原则，落实厉行节约反对浪费的时代要求，又保证机关正常运转的基本需求，维护机关良好形象。
《规范》的出台，对于规范全省各级机关后勤服务市场，规范政府购买服务行为，提升服务管理水平，营造安全有序、绿色整洁、文明和谐的机关办公环境和秩序，贯彻厉行节约理念、推进节约型机关建设提供了有力的标准保障。
二、《规范》出台过程
2017年5月，省机关事务管理局结合标准化建设试点，会同第三方专业机构四川万豪企业管理咨询有限公司，组成《规范》起草小组，先后到玉沙、银杏、蜀府、华昌等物业服务企业，调研服务市场情况。到省住房城乡建设厅、省物业管理协会等物业服务主管部门咨询管理政策，到教育、公安、水利等省直部门了解机关后勤服务需求与管理情况。通过调研，对机关办公区物业管理服务现状有了较为全面和深刻的认识，为《规范》起草打下了基础。同时，还加强了对标准编制人员的专业知识以及相关政策法规的培训辅导。
在广泛调研的基础上，起草小组查阅相关标准、法律法规和资料，对所收集的资料进行汇总整理。2017年9月，召开起草编写工作研讨会，邀请相关专家和物业企业管理人员专题研究，确定标准的基本框架，形成《规范》初稿草案。2017年10月，再次召开编写工作研讨会，讨论标准的框架、结构、内容，做出相应调整，标准的框架结构更加合理、层次更加清晰，内容也更加充实和完善。2018年1月至6月，调研了解省外情况，广泛征求市（州）机关事务主管部门和省直部门意见，修改完善相关内容。
2018年9月21日，四川省质量技术监督局召开《规范》四川省地方标准审查会。会上，来自遂宁市机关事务管理局、资阳市机关事务管理局、科技厅机关服务中心等单位的8名专家组成的评审组对《机关办公区物业管理服务规范》省级地方标准送审稿进行了审查。认为：《规范》编制符合GB/T1.1-2009《标准化工作导则第1部分：标准的结构和编写》的要求；各项技术内容符合国家有关法律、法规和现行国家、行业标准的要求，符合物业管理法律法规的要求及机关办公区物业管理服务实际，所确定的有关指标符合四川省党政机关办公区物业管理服务实际，具有指导性意义和较强的可操作性，对于党政机关办公区物业管理服务具有开创性，建议标准起草单位按照专家提出的意见进行修改完善，形成报批稿，作为推荐性地方标准报四川省质量技术监督局批准、发布。
2018年10月25日，经四川省质量技术监督局审核，《规范》最终发布，自2019年1月1日起施行。
三、《规范》框架结构
《规范》分6个方面8000余字，主要使用表格分条方式进行表述，简明直观、方便使用。
第一、二个方面为“范围”和“规范性引用文件”。指出本标准适用于四川省行政区域内的各级党政机关办公区物业管理服务活动。对本标准引用的文件进行注解，并经第三方专业机构进行查新。
第三、四个方面为“术语和定义”和“基本要求”。主要对本标准的运用术语和定义进行解释和明确，有利于对本标准的进一步了解和掌握。同时，对物业服务企业提出要求，以利于更好更优更有效提供服务。
第五个方面为“管理服务要求”。这是本标准的主体核心内容，对机关办公区物业服务的各个方面，包括房屋维护、公用设施设备运行维护、公共秩序维护、环境维护、会务管理服务等内容的服务流程、服务职责、服务频次、服务效果以及质量要求等作出具体明确的规定。
第六个方面为“监督与考核”。提出物业服务企业规范服务行为以及接受业主单位监督检查及考核的责任要求，有利于不断改进和提高服务质量和效益。
四、《规范》主要特点
《规范》主要有以下三个特点：
一是结构上，体现了全面性。《规范》不但对机关办公区物业管理的术语定义、监督考核等提出总体要求，同时，对涉及的房屋维护、公用设施设备运行维护、公共秩序、环境维护等后勤服务的主要内容作出明确规范，力求涵盖全面和完整。例如在房屋维护管理的服务内容及要求方面，对房屋结构、建筑部件、附属构筑物、装饰装修、标识标牌等与房至维护相关的内容都进行明确。针对机关办公区物业管理服务的特殊性，在“公共秩序维护”里着重对突发事件应急处置预案和安全管理进行明确，特别增加了“会务管理服务”内容。
二是内容上，体现了特殊性。机关办公区物业管理服务不同于商业办公楼宇和普通住宅物业管理服务，有其特殊要求。主要表现在：对通用办公、会务、业务等系统设施设备每周巡检1次；公共场所每日清扫道路地面，保持干净，无杂物无积水无污迹；绿化带及景观每日清洁1次；中央空调运行期间每日巡查1次……对于常规的办公区域正常运行，《规范》根据广泛调研，进行了详细的规定和要求。与此同时，《规范》把安全运行放在重中之重，比如，“消防系统”是标准中表述最多的一个版块，要求物业管理人员每月检查1次消防设备，每周检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；每月检查消防加压水泵1次，检查手提式灭火器是否有效，消防控制联动系统进行1次试验测试。针对机关办公区物业管理服务除具备一些日常的保洁和设施设备的保养和维修之外，还具备服务工作的应急性、突发性和保密性等特点。为此，《规范》要求建立传达、车辆及公共秩序等管理制度，确保正常工作秩序和办公区域安全。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案；出入口24小时值守，办公区有巡逻人员定时巡逻，确保秩序井然有序；对外来人员进行验证、登记，发现疑点及时询问，对物品进出实施分类记录，大宗物品进出应进行审验，严防危险物品进入。涉密文件、涉密网络、涉密会议，对保密工作的要求，贯穿党政机关运行始终。对此，《规范》要求业主单位、物业服务机构、物业服务人员三方须签订保密协议，物业管理服务人员也应进行岗前培训、接受保密教育，遵守协议规定，防止泄密事件的发生。践行绿色低碳理念，党政机关要做全社会表率。《规范》要求机关办公区物业服务机构应按照公共机构节能管理规定，结合业主单位节能指标，实施机关办公区物业管理服务节能管理。在给排水系统中，每日巡检1次供水设施，设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象；对于空调系统，要求制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求，每月对能耗进行统计、分析。
三是执行上，体现了权威性。《规范》为省级地方标准，发布后，关键在于执行。《规范》虽为推荐性标准，但如对标识标牌、消防系统、给排水系统、燃气系统、供配电系统、电梯系统、空调系统等方面的要求，大多引自国家有关法律、法规和行业标准相关规定，必须严格执行。《规范》还专门对监督检查进行了明确，要求物业服务机构应主动接受行业主管部门及业主单位的监督检查及考核，业主单位通过日常巡查、定期考核、发放意见征求表、邀请第三方机构测评等方式，对物业服务机构的运行情况进行考核管理。依据考核结果，业主单位按照合同约定进行奖惩。对服务质量好、测评满意率高的予以物质和精神奖励；对考核不合格、服务对象投诉多的解除合同关系，并报告住房城乡建设主管部门。
随着社会服务业的加快发展，服务供给得到极大丰富，服务市场得到极大完善，质优价廉的现代服务产品为机关后勤保障提供了更多选择。党和国家推行政府购买服务，引入社会服务资源向机关提供服务保障，促进了机关后勤服务市场的开放。但在实践中，一方面，不同的服务企业自成一体，服务水平良莠不齐，服务供给质量差异较大。另一方面，由于缺乏统一规划，服务供给的基础标准不统一，政府购买服务和服务质量监管不够规范，随着作风建设持续推进，迫切需要一把统一的质量标尺来统一衡量和保障。
《规范》从建设节约型机关的角度出发，立足保障机关正常运转的基本需求，对机关办公区房屋维护、公用设施设备运行维护、公共秩序、环境维护、会务服务等后勤服务提出明确的具体指标要求，既遵循简约适度原则，落实厉行节约反对浪费的时代要求，又保证机关正常运转的基本需求，维护机关良好形象。
《规范》的出台，对于规范全省各级机关后勤服务市场，规范政府购买服务行为，提升服务管理水平，营造安全有序、绿色整洁、文明和谐的机关办公环境和秩序，贯彻厉行节约理念、推进节约型机关建设提供了有力的标准保障。
二、《规范》出台过程
2017年5月，省机关事务管理局结合标准化建设试点，会同第三方专业机构四川万豪企业管理咨询有限公司，组成《规范》起草小组，先后到玉沙、银杏、蜀府、华昌等物业服务企业，调研服务市场情况。到省住房城乡建设厅、省物业管理协会等物业服务主管部门咨询管理政策，到教育、公安、水利等省直部门了解机关后勤服务需求与管理情况。通过调研，对机关办公区物业管理服务现状有了较为全面和深刻的认识，为《规范》起草打下了基础。同时，还加强了对标准编制人员的专业知识以及相关政策法规的培训辅导。
在广泛调研的基础上，起草小组查阅相关标准、法律法规和资料，对所收集的资料进行汇总整理。2017年9月，召开起草编写工作研讨会，邀请相关专家和物业企业管理人员专题研究，确定标准的基本框架，形成《规范》初稿草案。2017年10月，再次召开编写工作研讨会，讨论标准的框架、结构、内容，做出相应调整，标准的框架结构更加合理、层次更加清晰，内容也更加充实和完善。2018年1月至6月，调研了解省外情况，广泛征求市（州）机关事务主管部门和省直部门意见，修改完善相关内容。
2018年9月21日，四川省质量技术监督局召开《规范》四川省地方标准审查会。会上，来自遂宁市机关事务管理局、资阳市机关事务管理局、科技厅机关服务中心等单位的8名专家组成的评审组对《机关办公区物业管理服务规范》省级地方标准送审稿进行了审查。认为：《规范》编制符合GB/T1.1-2009《标准化工作导则第1部分：标准的结构和编写》的要求；各项技术内容符合国家有关法律、法规和现行国家、行业标准的要求，符合物业管理法律法规的要求及机关办公区物业管理服务实际，所确定的有关指标符合四川省党政机关办公区物业管理服务实际，具有指导性意义和较强的可操作性，对于党政机关办公区物业管理服务具有开创性，建议标准起草单位按照专家提出的意见进行修改完善，形成报批稿，作为推荐性地方标准报四川省质量技术监督局批准、发布。
2018年10月25日，经四川省质量技术监督局审核，《规范》最终发布，自2019年1月1日起施行。
三、《规范》框架结构
《规范》分6个方面8000余字，主要使用表格分条方式进行表述，简明直观、方便使用。
第一、二个方面为“范围”和“规范性引用文件”。指出本标准适用于四川省行政区域内的各级党政机关办公区物业管理服务活动。对本标准引用的文件进行注解，并经第三方专业机构进行查新。
第三、四个方面为“术语和定义”和“基本要求”。主要对本标准的运用术语和定义进行解释和明确，有利于对本标准的进一步了解和掌握。同时，对物业服务企业提出要求，以利于更好更优更有效提供服务。
第五个方面为“管理服务要求”。这是本标准的主体核心内容，对机关办公区物业服务的各个方面，包括房屋维护、公用设施设备运行维护、公共秩序维护、环境维护、会务管理服务等内容的服务流程、服务职责、服务频次、服务效果以及质量要求等作出具体明确的规定。
第六个方面为“监督与考核”。提出物业服务企业规范服务行为以及接受业主单位监督检查及考核的责任要求，有利于不断改进和提高服务质量和效益。
四、《规范》主要特点
《规范》主要有以下三个特点：
一是结构上，体现了全面性。《规范》不但对机关办公区物业管理的术语定义、监督考核等提出总体要求，同时，对涉及的房屋维护、公用设施设备运行维护、公共秩序、环境维护等后勤服务的主要内容作出明确规范，力求涵盖全面和完整。例如在房屋维护管理的服务内容及要求方面，对房屋结构、建筑部件、附属构筑物、装饰装修、标识标牌等与房至维护相关的内容都进行明确。针对机关办公区物业管理服务的特殊性，在“公共秩序维护”里着重对突发事件应急处置预案和安全管理进行明确，特别增加了“会务管理服务”内容。
二是内容上，体现了特殊性。机关办公区物业管理服务不同于商业办公楼宇和普通住宅物业管理服务，有其特殊要求。主要表现在：对通用办公、会务、业务等系统设施设备每周巡检1次；公共场所每日清扫道路地面，保持干净，无杂物无积水无污迹；绿化带及景观每日清洁1次；中央空调运行期间每日巡查1次……对于常规的办公区域正常运行，《规范》根据广泛调研，进行了详细的规定和要求。与此同时，《规范》把安全运行放在重中之重，比如，“消防系统”是标准中表述最多的一个版块，要求物业管理人员每月检查1次消防设备，每周检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；每月检查消防加压水泵1次，检查手提式灭火器是否有效，消防控制联动系统进行1次试验测试。针对机关办公区物业管理服务除具备一些日常的保洁和设施设备的保养和维修之外，还具备服务工作的应急性、突发性和保密性等特点。为此，《规范》要求建立传达、车辆及公共秩序等管理制度，确保正常工作秩序和办公区域安全。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案；出入口24小时值守，办公区有巡逻人员定时巡逻，确保秩序井然有序；对外来人员进行验证、登记，发现疑点及时询问，对物品进出实施分类记录，大宗物品进出应进行审验，严防危险物品进入。涉密文件、涉密网络、涉密会议，对保密工作的要求，贯穿党政机关运行始终。对此，《规范》要求业主单位、物业服务机构、物业服务人员三方须签订保密协议，物业管理服务人员也应进行岗前培训、接受保密教育，遵守协议规定，防止泄密事件的发生。践行绿色低碳理念，党政机关要做全社会表率。《规范》要求机关办公区物业服务机构应按照公共机构节能管理规定，结合业主单位节能指标，实施机关办公区物业管理服务节能管理。在给排水系统中，每日巡检1次供水设施，设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象；对于空调系统，要求制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求，每月对能耗进行统计、分析。
三是执行上，体现了权威性。《规范》为省级地方标准，发布后，关键在于执行。《规范》虽为推荐性标准，但如对标识标牌、消防系统、给排水系统、燃气系统、供配电系统、电梯系统、空调系统等方面的要求，大多引自国家有关法律、法规和行业标准相关规定，必须严格执行。《规范》还专门对监督检查进行了明确，要求物业服务机构应主动接受行业主管部门及业主单位的监督检查及考核，业主单位通过日常巡查、定期考核、发放意见征求表、邀请第三方机构测评等方式，对物业服务机构的运行情况进行考核管理。依据考核结果，业主单位按照合同约定进行奖惩。对服务质量好、测评满意率高的予以物质和精神奖励；对考核不合格、服务对象投诉多的解除合同关系，并报告住房城乡建设主管部门。
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